המדריך יכלול טיפים פשוטים ומועילים שיעזרו לכם לעשות סדר בתהליך.
שלב 1- התנאים המסחריים
מצאתם דירה למגורים שאתם מעוניינים לרכוש? מצוין!
הגעתם להסכמה על המחיר הסופי? נהדר!
אבל מה השלב הבא? איך ממשיכים?
הנה כמה נקודות מרכזיות שיכולות להשפיע על הצלחת העסקה, וחשוב לסכם עליהן כבר בשלב המו"מ:
- תיאום מועד מסירת הדירה.
- הסכמה על פריסת התשלומים.
- בדיקת קיומה של משכנתא על הנכס והיתרה לסילוקה.
- סיכום אילו פריטים נשארים בדירה (כמו מזגנים, ארונות ועוד).
שלב 2- מימון העסקה
אישור עקרוני למשכנתא
אישור עקרוני למשכנתא הוא השלב הראשוני שבו הבנק למשכנתאות בוחן את בקשתכם למימון ומעניק אישור ראשוני. כשמו כן הוא, "עקרוני", ולכן אינו מהווה אישור סופי.
האישור העקרוני הוא חלק חיוני בתהליך רכישת הדירה ומספק לכם אינדיקציה לגבי היכולת הכלכלית שלכם לממן את הרכישה. חשוב לוודא בשלב מוקדם ככל האפשר שיש לכם את האמצעים הכספיים לממן את הדירה.
בשלב הזה יש להביא בחשבון מספר פרמטרים מרכזיים, כמו:
- הון עצמי זמין
- יכולת החזר הלוואה
- מצבה התכנוני, הפיזי והמשפטי של הדירה
כל אחד מהפרמטרים הללו משפיע על אחוז המימון שתוכלו לקבל ועל היכולת לממן את הרכישה. באופן כללי, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות כדי לבנות תמהיל מתאים ולמצוא את הבנק שיציע לכם את הריביות הטובות ביותר.
שמאות מקרקעין
באופן כללי, לא מומלץ להמתין לשמאות שמבוצעת על ידי שמאי מטעם הבנק למשכנתאות, במיוחד כאשר ההון העצמי שלכם ביחס למחיר הרכישה הוא נמוך. ביצוע שמאות מוקדמת לדירה יספק לכם הבנה טובה יותר לגבי היכולת שלכם לממן את רכישתה.
שמאות מוקדמת מאפשרת לכם לבדוק האם הנכס עומד בהיתרי הבנייה, והאם קיימות בו חריגות בנייה שעלולות להשפיע על כמה פרמטרים חשובים, כגון:
- בעיות בקבלת משכנתא: חריגות בנייה עלולות להוביל להפחתת אחוז המימון של המשכנתא ואף לגרום לבנק לסרב לממן את הרכישה.
- חריות פלילית: חריגות בנייה הן עבירה פלילית שחלה על בעל הנכס. אם רכשתם נכס עם חריגות, אתם עלולים לשאת באחריות הפלילית.
- קושי במימוש זכויות בנייה עתידיות: נכס עם חריגות עלול שלא לקבל היתר בנייה לצורך מימוש זכויות בנייה נוספות בעתיד.
- המלצתנו היא לפנות לבנק שממנו אתם מתכננים לקבל משכנתא ולבקש את רשימת השמאים שעובדים איתו. שמאי מקרקעין שעובד עם הבנק יכיר היטב את הדרישות שמעמיד הבנק ואת כל הפרמטרים שמשפיעים על מימון העסקה, וכך יוכל לספק לכם הערכה מדויקת יותר התואמת את הקריטריונים של הבנק.
שלב 3- זיהוי המוכר
זיהוי המוכר:
- בקשו מהמוכר להציג בפניכם את תעודת הזהות שלו.
- בקשו לראות שובר תשלום ארנונה עדכני.
- אם המוכר הוא יורש, דרשו לראות מסמכים רלוונטיים כמו צו ירושה או צוואה.
- בדקו שהמוכר אינו מופיע במרשם החייבים המוגבלים או במערכת פושטי הרגל.
נסח טאבו:
אתרו את מספר הגוש והחלקה של הדירה והפיקו נסח טאבו:
בישראל מיושמת שיטת זיהוי קרקע הנקראת "גוש-חלקה". שיטה זו מחלקת את המקרקעין בארץ לגושים, אשר בתורם מחולקים לחלקות, ובתוך כל חלקה ישנה חלוקה נוספת לתתי-חלקות. לכל גוש, חלקה ותת-חלקה מוקצה מספר ייחודי, המאפשר לזהות את המקרקעין בצורה מדויקת.
לאיתור גוש חלקה באתר המרכז למיפוי ישראל.
שלב 4- הזכויות בדירה
זכויות המוכר בדירה:
- חשוב לקבל מידע עדכני על מצב הזכויות של המוכר בנכס. מידע זה עשוי להופיע בשלושה סוגי מרשמים:
- א. לשכת רישום המקרקעין (טאבו).
- ב. חברה משכנת.
- ג. רשות מקרקעי ישראל.
- ניתן להפיק נסח טאבו דרך אתר משרד המשפטים, אשר יבהיר היכן רשומות הזכויות בנכס.
האם הדירה נמצאת בבעלות המוכר או שהיא נמסרה לו בחכירה?
בעלות – בעלות היא זכות הקניין החזקה ביותר שיש על נכס מקרקעין. בעל הנכס אינו זקוק לאישורים של צד שלישי (כמו רשות מקרקעי ישראל) כדי למשכן את הנכס, להעביר את זכויותיו בו או לבצע בו שינויים, כל עוד הוא עומד בכל התקנות והחוקים הרלוונטיים.
חכירה/ חכירהלדורות – חכירה היא זכות קניינית פחותה מבעלות. מדובר בזכות להשתמש בנכס לתקופה ארוכה, כאשר החכירה הנפוצה היא חכירת קרקע שבבעלות המדינה, קק"ל או רשות הפיתוח. ניהול החכירה על קרקעות אלו נתון בידי רשות מקרקעי ישראל. חכירה נחשבת לשכירות לתקופה של מעל חמש שנים, בעוד שחכירה לתקופה של מעל עשרים וחמש שנים נקראת "חכירה לדורות".
חכירהמהוונת – בחכירה מהוונת, מלוא דמי החכירה משולמים מראש, והחוכר מקבל זכויות הדומות לבעלות על הנכס לאורך כל תקופת החכירה. כאשר מדובר בחכירה מהוונת, יש לבדוק אם ישנן הגבלות על העברת הזכות, ואם נדרשת הסכמת בעל הקרקע לצורך ביצוע העסקה.
הערות אזהרה והתחייבויות
תיק הבית המשותף:
אם הדירה שאתם מתכוונים לרכוש היא חלק מבניין מגורים או בית משותף, יש להזמין את מסמכי הבית המשותף (צו, תקנון ותשריט) מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. בתיק הבית המשותף יופיעו המסמכים הבאים:
- תשריט הבית המשותף – יש לוודא שהמיקום של הדירה בתשריט תואם את המיקום בפועל וניתן לזהות אותה יחד עם כל המוצמד אליה, כמו מחסן או חניה. כמו כן, יש לבדוק אם יש התאמה בין הנסח לתשריט הבית.
- תקנון הבית המשותף – מסמך זה מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, את זכויותיהם וחובותיהם לגבי הבית המשותף. הוא כולל הוראות על אופן קבלת ההחלטות ולעיתים אף מתייחס לשטחים המוצמדים לדירות הבית.
- צו רישום הבית המשותף – צו סופי המעיד על רישומו של הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים.
תיק בניין:
תיק הבניין כולל את כל התכניות, האישורים והתכתובות הקשורים לבניין מסוים בעיר, כגון היתר בנייה, תכנית, "טופס 4", תעודת גמר, החלטות של ועדות משנה/מחוזית/ערר, צווים מינהליים, מפות מדידה ועוד. לדוגמה, ניתן לאתר תיק בניין באתר ההנדסה של עיריית מודיעין-מכבים-רעות.
שלב 5- מס שבח והיטל השבחה
אמנם היטל השבחה ומס שבח מקרקעין הם מיסים המשולמים בדרך כלל על ידי המוכר, אך כדי לרשום את הזכויות בדירה על שמכם, עליכם לקבל אישור לטאבו על תשלום או פטור ממיסים אלו. לכן, לפני חתימת ההסכם:
- יש לקבל מידע על חבות בהיטל השבחה מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כולל בדיקה של מצב ומעמד הנכס והתכניות החלות עליו.
- יש לקבל מהמוכר תחשיב חשיפה לתשלום מס שבח, המושפע מגורמים שונים כמו מועד רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס, פטורים בתנאים מסוימים ועוד.
הערה חשובה!
לא ניתן לרשום את זכויותיכם בדירה מבלי לקבל אישור לטאבו מהמוכר, המעיד שהמוכר לא חב בהיטל השבחה ושיש לו אישור על תשלום או פטור ממס שבח.
כיצד ניתן להתגונן ממקרה שבו המוכר אינו משלם את מס השבח?
כדאי להוסיף בהסכם מנגנון נאמנות, שקובע כי אם המוכר לא ימציא לידי הקונה את אישורי היטל ההשבחה ומס השבח עד ליום מסירת החזקה בדירה, עורך הדין של המוכר יפתח חשבון נאמנות ויחזיק בו סכום כסף. סכום זה לא יועבר למוכר עד להמצאת האישורים הנדרשים. במקרה הצורך, עורך הדין גם יפעל לשלם כל תשלום שיידרש לצורך קבלת האישורים.
שלב 6 – מס רכישה
מס רכישה:
מס רכישה הוא מס המוטל על כל רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין בישראל. המס משולם לרשות המסים דרך משרדי מיסוי מקרקעין הפזורים ברחבי הארץ. שיעור המס מחושב בהתאם לשווי העסקה ותעריפים מעודכנים מדי שנה.
כדי להשלים את העברת הזכויות בדירה, תצטרכו להוכיח ששילמתם את מס הרכישה או שאתם זכאים לפטור, וכן להראות שאין לכם חובות למס רכישה.
זהו מרכיב חשוב שיכול להשפיע על כדאיות העסקה ועל היכולת שלכם לממן את רכישת הדירה. לכן, יש לקחת בחשבון את העלות של מס הרכישה. ניתן לבצע תחשיב באמצעות סימולטור מס רכישה של מיסוי מקרקעין כדי לקבל הערכה מדויקת.
שלב 7- הוצאות נלוות
הוצאות נלוות:
כדי להעריך את כדאיות העסקה בצורה יסודית, חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות שיכולות להשפיע על כדאיות העסקה ועל יכולתכם לממן את רכישת הדירה. לפני החתימה על הסכם לרכישת דירה, כדאי לשים לב להוצאות הבאות:
- שכר טרחת עורך דין
- עלות יועץ משכנתאות
- עלות פתיחת תיק משכנתא
- שכר טרחת מתווך
- עלות שמאי מקרקעין
- עלות בדק בית
ייצוג בעסקאות מקרקעין הוא נושא מורכב, ולעיתים מדובר בעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. לכן, חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן מקצועי ומיומן, שיבטיח את הגנת האינטרסים של לקוחותיו. אנו מבינים את הרגישות והמורכבות של עסקאות מסוג זה, ולכן אנו שמים דגש על ליווי מלא, יסודי ומעמיק בכל היבטי העסקה. החל מניהול מו"מ ועריכת הסכם המכר, דרך התייחסות להיבטי מיסוי המקרקעין, ועד לרישום הסופי של הנכס.
הלקוחות שלנו הם הדבר החשוב ביותר עבורנו. הם השותפים שלנו להצלחה, ואנו באמת מאמינים שרק אם ניצור עבורם ערך אמיתי, מתוך רצון עז וממשי לשרת, נוכל להמשיך ולהצדיק את קיומנו.יוסף חן – משרד עורכי דין.
המידע המוצג כאן הוא מידע ראשוני בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. המידע אינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כלשהם או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום לפני נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה הנובעת מהסתמכות על המידע המוצג כאן תחול על המשתמש בלבד.
